Anwalt für italienisches Mietrecht

Mietverträge sollten vor Abschluss einer anwaltlichen Prüfung unterzogen werden, damit diese klar definiert sind. Dies gilt sowohl für Vermieter als auch für Mieter.

Bei Problemen von Kündigungen, ausgebliebenen Mietzahlungen oder Fragen wer für welche Schäden am Mietobjekt haftet, sollte nicht lange gezögert werden und anwaltlicher Rat gesucht werden.

Grundsätzliches:

Ein Mietvertrag erlangt in Italien erst mit der Registrierung seine Gültigkeit. Vor Abschluss ist grundsätzlich zu prüfen, welche Art von Vertrag abgeschlossen werden soll.

Es gibt den regulierten Mietvertrag (contratto calmierato) und den freien Mietvertrag (contratto libero).

Der regulierte Mietvertrag (contratto calmierato)

Regulierte Mietverträge werden von Mieter- und Vermietervertretern ausgearbeitet. Der Mieterschutz ist hier gut verankert und wird von Seiten des Staates gefördert.

Das italienische Zivilgesetzbuch („Codice Civile“) hat das Mietrecht nur rudimentär geregelt und daher bietet der regulierte Mietvertrag den Ausgleich.

Vorteil des regulierten Mietvertrages stellt auch die Steuerbegünstigung dar, bspw. wird die persönliche Steuerabgabe gemindert und die Registrierungssteuer für den Mietvertrag gesenkt.

Weiters wird auch die Mietzeit festgelegt.

Auch wird durch diesen Vertragstypus die Jahresobergrenze für die Höhe der Mietzinsen bestimmt.

Der freie Mietvertrag (contratto libero)

Für Vermieter kann es oft günstiger sein einen freien Mietvertrag abzuschließen, da die Höhe des Mietzinses flexibler geregelt werden kann.

Die zeitliche Festlegung der Mietdauer ist auch bei diesem Vertragstypus bestimmt.

Die Höhe der Kaution beträgt grundsätzlich drei Monatsmieten.

Nebenkosten

Neben der Kosten für Strom, Gas und Wasser fällt noch die jährliche Registrierungssteuer für den Mietvertrag an, diese beträgt ca. 2 % der jährlichen Miete und ggfs. weitere Steuerabgaben, die vom Mieter zu tragen sind.

Kaution

Die Höhe der Kaution beträgt grundsätzlich drei Monatsmieten und hat den Zweck, durch den Mieter verursachte Schäden beheben zu lassen.

Die Kaution wird durch eine Bank- oder Versicherungsbürgschaft, bar oder durch einen garantierten Scheck entrichtet.

Sollten keine Schäden am Mietobjekt verursacht worden sein, dann muss der Vermieter die Kaution  nach der Beendigung des Mietvertrags zurückgeben und die jährlich angefallenen Zinsen zu überweisen.

Was tun, wenn der Mieter die Miete nicht mehr bezahlt?

Ist der Mieter mit der Bezahlung von Mieten im Rückstand, dann kann der Vermieter grundsätzlich gegen den Mieter vorgehen.

Dafür muss ein  ordnungsgemäß, bei der Agentur der Einnahmen (Agenzia delle Entrate) registrierter, schriftlicher Mietvertrag zu Wohnzwecken oder zu kommerziellen Zwecken zwischen Vermieter und Mieter abgeschlossen worden sein.

Der Mieter muss mit mindestens einer Monatsmiete im Rückstand sein und der Zahlungsverzug muss mindestens seit 20 Tagen andauern.

Oftmals ist empfehlenswert, wenn der Mieter eine anwaltliche Mahnung mit der Aufstellung der offenen Mieten erhält und man die Angelegenheit ohne hohe Kosten und Mühen versucht zu lösen.

Sollte der Mieter allerdings auf die Mahnung nicht reagieren und die offenen Mieten bezahlen, dann sollte überlegt werden alsbald einen Antrag auf gerichtliche Räumung wegen Verzugs (‚sfratto per morosità‘) beim zuständigen Landgericht zu stellen.

Ansonsten besteht die Gefahr, dass die offenen Mieten zu einem immer höheren Betrag anwachsen und die Gefahr des Zahlungsausfalls für den Vermieters immer höher werden.

Bei der gerichtlichen Räumung handelt es sich zwar um ein Schnellverfahren, allerdings nimmt dieses bis zur tatsächlichen Räumung einige Monate in Anspruch.

Sollte der Mieter weder auf die Zustellung der Räumungsaufforderung noch auf die darauffolgende Leistungsaufforderung sowie auf den Hinweis nach Art 608 ZPO an welchem Tag die Räumung erfolgt reagieren, dann wird der Gerichtsvollzieher die Räumung der Wohnung vornehmen.

Wer hat die Reparaturen oder Schäden am Mietobjekt zu bezahlen?

Grundsätzlich ist es im italienischen Recht so aufgeteilt, dass der Mieter (conduttore) für kleine Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten aufkommen muss und der Vermieter (locatore) für die größeren Umbau - und Instandhaltungsmaßnahmen.

Da die Größe der Reparaturarbeiten im italienischen Recht nicht klar definiert ist und auch der Übergang oft fließend ist, kann es hier oftmals zu Meinungsverschiedenheiten zwischen Vermieter und Mieter kommen.

Sinnvoll ist im Voraus mit dem Vermieter Rücksprache zu halten.